Cuando hablamos de inmatriculación de fincas nos referimos al acceso de una finca al Registro de la Propiedad. Se trata por tanto de la primera inscripción de fincas que nunca han estado inscritas, y se trata además de la inscripción del dominio o propiedad.
En nuestro despacho de abogados nos ocupamos habitualmente de dar solución a situaciones particulares de clientes que adquieren o han adquirido propiedades que nunca han estado inscritas en el Registro de la Propiedad.
Existen fundamentalmente dos vías de inmatriculación a las que nos vamos a referir en el presente artículo: 1) La inmatriculación por doble título y 2) el expediente de dominio.
1)LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS POR DOBLE TÍTULO
Esta vía de inscripción está regulada en el art. 205 de la Ley Hipotecaria. Además, se trata de la forma más habitual, y exige una serie de requisitos que no siempre reúnen los títulos de propiedad que nos presentan nuestros clientes. Estos requisitos son los siguientes:
a) Que esos derechos no estén inscritos a favor de un tercero.
Es evidente que si estamos hablando de la primera inscripción de una finca o de su acceso al registro de la propiedad, la primera comprobación que va a realizar el registrador es que dicha propiedad no conste inscrita a favor de un tercero, ni tampoco a favor del que pretende su inscripción.
b) Deben existir dos títulos públicos, habiendo transcurrido un año entre el más reciente o título inmatriculador y el previo.
El título inmatriculador ha de tener eficacia traslativa, mientras que el previo podría no tener dicha eficacia traslativa, siendo necesario en este caso presentar en el Registro el título traslativo junto con un Acta de Notoriedad que acredite el título previo. La principal diferencia introducida por la reforma del 2015 es que la fecha de ese título previo ha de ser anterior al menos en un año al título inmatriculador. La exigencia de este plazo anual evita que se puedan crear títulos únicamente creados para facilitar la inscripción. Por tanto, se trata de evitar estrategias pseudo fraudulentas.
c) Deberá existir identidad entre la descripción de ambos títulos y la del Catastro.
Este requisito se refiere a la situación de la finca, a los lindes y también a la superficie y configuración de ésta. A estos efectos, el Registrador ha de analizar si existe esa identidad, y en este punto se dependerá de la exigencia del Registrador porque se viene admitiendo, habitualmente, una «coincidencia sustancial». Para que el registrador puede realizar ésto, el interesado deberá presentar ante el Registrador ambos títulos junto con una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
d) Finalmente, la inscripción no surge efectos hasta pasados dos años.
Según el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, no surtirá efecto la inmatriculación respecto a terceros hasta transcurridos dos años. Es decir, que incluso quien adquiera de la persona que ha conseguido la inmatriculación, no estará protegido por la fe pública registral hasta transcurridos dos años.
2) LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS POR EXPEDIENTE DE DOMINIO.
Respecto al expediente de dominio debemos indicar que su objetivo no es, en ningún caso, suplir la inexistencia de un título de adquisición, sino que su verdadera finalidad es justificar la propia adquisición de la finca. Consecuentemente, será preciso aportar un “título formal de adquisición” en el que se mencione expresamente el título previo del transmitente.
a) A diferencia del sistema anterior “por doble título”, para la tramitación del expediente de dominio bastará con aportar un único título transmisivo (documento público, documento privado o acta de notoriedad).
Si es un documento público de adquisición, bastaría con que éste mencione expresamente el título previo del transmitente para poder iniciar el expediente que dará acceso al registro de la propiedad. No será necesario acreditar esa transmisión previa, y tampoco será imprescindible el transcurso de un año de plazo entre las dos transmisiones, constituyendo estas dos circunstancias las principales diferencias con la inmatriculación por doble título.
Si se trata de un documento privado de adquisición, éste es perfectamente válido siempre que reúna los demás requisitos y mencione expresamente el título previo del transmitente.
Si se trata de un acta de notoriedad, la posibilidad de iniciar un expediente de dominio ha sido admitida siempre y cuando el acta no tenga por objeto declarar que es notorio que una persona es propietaria. Por tanto, es necesario que el notario realice un verdadero juicio sobre la suficiencia de la justificación de la previa adquisición y además de su fecha. Es decir, sigue siendo necesario que haya existido una previa transmisión y que ésta resulte acreditada.
De manera que, el promotor del expediente de dominio necesitará y deberá aportar cuantos documentos probatorios tenga para acreditar esa adquisición previa. Se me ocurre por ejemplo, que el promotor haya perdido el título privado pero sí disponga del resguardo de haber pagado el impuesto de transmisiones, o licencias de obras y pago de tasas para la construcción de una vivienda…
b) Procedimiento a seguir para la tramitación del expediente de dominio.
- Presentar solicitud por escrito por parte del titular dominical de la finca. Este escrito, que se ha de presentar ante el notario del distrito donde se ubica la finca, ha de ser un escrito con varias exigencias legales, tales como la descripción literaria de la finca, los datos del promotor, su domicilio, la explicación de cómo se ha producido la adquisición, las cargas que pueda tener, identificar a los poseedores de ser distintos del titular, etc.
- Aportar junto al escrito de solicitud la siguiente documentación: título de adquisición de la propiedad (público, privado o acta de notoriedad), la certificación catastral descriptiva y gráfica, con expresión de los titulares catastrales, de todos los colindantes y sus domicilios, y la acreditación de las cargas.
- Ante la solicitud, el notario levantará un Acta a la que incorporará la documentación presentada y solicitará al registrador de la propiedad que certifique: a) que la finca no consta inscrita; b) que se corresponde la descripción del título de propiedad con la certificación catastral; y c) la inexistencia de dudas acerca de la identidad de la finca. Y en caso de que se reúnan estos requisitos, el registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al notario la certificación solicitada. Esta anotación tendrá una vigencia de noventa días o de hasta 180 si el registrador lo considera necesario.
- El siguiente paso consiste en que el notario notificará la pretensión de inmatriculación a todos los que resulten interesados según el escrito iniciador: titulares de cargas, derechos y acciones, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, al titular catastral, al poseedor de hecho, al Ayuntamiento y a cualquiera que pudiera resultar afectado.
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Además, el notario insertará un edicto comunicando la tramitación del acta en el Boletín Oficial del Estado. Y, cualquier interesado podrá presentar alegaciones y aportar pruebas durante un plazo de un mes. Si existe oposición, el notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones. Mientras que si no existe oposición, levantará acta accediendo a lo solicitado y se la remitirá al registrador para que practique la inscripción que se solicita.
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Finalmente, el registrador extenderá la inscripción, retrotrayéndose los efectos de la misma al día del acta inicial que le fue remitida por el notario.
En conclusión, la inmatriculación de una finca se trata de un procedimiento para el que puede resultar precisa la ayuda de un abogado experto en cuestiones de propiedad inmobiliaria. En Themis Estudio Legal le ayudamos en todo el proceso aportándole soluciones para que pueda inscribir su propiedad.
Fdo.- Delia Inés Prieto Teijeiro
Abogada
Abogados especialistas en Derecho Inmobiliario en A Coruña y Ferrol
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