¿Qué supone la tácita reconducción del arrendamiento? ¿En qué situación se encuentra el arrendatario cuando ha concluido el plazo de duración del contrato de alquiler y el arrendador no le ha requerido para que desaloje la vivienda?
En la práctica, esta situación es muy habitual y además puede dar lugar a conflictos en relación al derecho de permanencia en el inmueble.
Nos encontramos ante supuestos en los que se ha terminado el tiempo acordado en el contrato o el tiempo de prórrogas legales (artículos 9 y 10 LAU) para los arrendamientos de viviendas. Transcurrido ese periodo, si pasan 15 días, y con aquiescencia del arrendador, el arrendatario sigue ocupando el inmueble y abonando la renta, estaremos en una situación conocida como de tácita reconducción.
Una figura que está regulada por el Código civil en su artículo 1566 “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.”
Los REQUISITOS para entender que existe TÁCITA RECONDUCCIÓN son:
1º.- Que el arrendatario permanezca en la vivienda más de 15 días, una vez ha terminado el plazo pactado y sus prórrogas legales. Esta permanencia no ha de ser simplemente como poseedor del inmueble, sino que se trata de una permanencia en concepto de arrendatario. Por ejemplo, ha de seguir abonándose la renta como se venía haciendo. Pero, no se considerará que existe tacita reconducción si el arrendador ha requerido al arrendatario para la terminación del contrato pero le ha permitido quedarse unos días más para realizar la mudanza.
2º.- Que exista aquiescencia del arrendador. Es decir, que el arrendador no haya manifestado su voluntad de rescindir el contrato de forma fehaciente. Se puede entender como forma fehaciente cualquiera que haga prueba en juicio (un burofax con certificación del texto y acuse de recibo, un requerimiento notarial, un documento firmado por el arrendatario, etc.)
Por lo anterior, no es suficiente con que el arrendatario haga caso omiso del requerimiento y siga pagando la renta mientras que el arrendador la recibe. No se entenderá que existe consentimiento del arrendador, sino que se entendería que no hay tácita reconducción y que la percepción de esas cantidades lo es como compensación por la imposibilidad de disponer de su propiedad.
3º.- Que en el contrato no se haya excluido expresamente la tácita reconducción. La norma establecida en el artículo 1566 del código civil no tiene carácter imperativo, por tanto las partes pueden expresamente renunciar en su contrato a que se aplique esta figura.
4º.- Que no exista requerimiento previo. Como ya he explicado el arrendador puede evitar esta situación enviando al arrendatario un requerimiento fehaciente y requiriéndole para que abandone la vivienda ante el vencimiento o terminación del contrato.
Las CONSECUENCIAS JURÍDICAS de la TÁCITA RECONDUCCIÓN:
1ª.- Da lugar a un nuevo contrato. Así lo señala el Tribunal Supremo en varias sentencias, en concreto STS de fecha 26/9/2018 dictada en el recurso 3198/2015. Explica el Tribunal Supremo, en el fundamento de derecho segundo, que “… se entiende que el citado art. 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir –salvo casos especiales- con el inicialmente previsto…”
2ª.- En consecuencia, ese nuevo contrato de arrendamiento, se rige por los mismos pactos del contrato inicial, salvo en su duración. Por ejemplo, se mantendrán en vigor pactos como la prohibición de subarriendo, la cuantía de la renta, la obligación de notificar desperfectos, etc.
3ª.- Los terceros avalistas, que se hayan responsabilizado junto con el arrendatario, quedan liberados de sus obligaciones. Al tratarse de un nuevo contrato, en el que no ha consentido ese tercero avalista, el mismo deja de estar obligado o deja de ser responsable solidario de las obligaciones contraídas. No se le podrá reclamar ni las rentas que se puedan devengar ni tampoco la indemnización por daños y perjuicios derivados de un mal uso del inmueble por parte del arrendatario.
4ª.- La duración de ese nuevo contrato dependerá de la redacción del contrato inicial en relación a la renta. Esta es quizá la consecuencia que merece más atención. No se trata de un nuevo contrato de similar duración a la inicialmente pactada, sino que, por indicación del artículo 1566, habrá que acudir a lo dispuesto en el artículo 1581 Código civil para determinar cuál ha de ser la duración del nuevo contrato.
Este precepto señala que “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.”
Por tanto, en caso de existir tácita reconducción, ese nuevo contrato de arrendamiento se entiende que ha sido consentido por las partes sin fijación del plazo de duración. Para fijarlo habrá que revisar el contrato inicial y comprobar cómo se ha pactado el alquiler. Si se ha pactado una renta anual, se entiende que el contrato ha surgido por tácita reconducción por el período de un año. Si se había pactado una renta mensual, se entiende que el contrato se ha perfeccionado por tácita reconducción por el período de un mes. Y si la renta era diaria, se ha pactado únicamente por días.
La consecuencia es que al vencimiento de esos plazos, el arrendador podrá interponer, con éxito, una demanda de desahucio por término de la duración del arrendamiento. Por tanto, la situación de inseguridad para el arrendatario es máxima, especialmente en casos de renta pactada por meses o por días pues no tendrá nunca la seguridad de que el arrendador le permita estar en la vivienda un mes más o un día más.
5ª.- ¿Qué ocurre si la renta se ha pactado por años pero se paga mensualmente? Esta es una cuestión que ha ocasionado sentencias contradictorias de varias audiencias provinciales, en tanto que algunas sentencias de Audiencias como la de Santa Cruz de Tenerife o Guadalajara consideraban que, pagándose la renta por mensualidades, el tiempo de duración de un contrato en situación de tácita reconducción sería el mensual. Otras sentencias de Madrid, o Barcelona por ejemplo, entendían que si se había fijado una renta anual, aunque se pague mes a mes, el plazo de duración del contrato surgido de la tácita reconducción será anual.
El Tribunal Supremo ha resuelto esta controversia, en este último sentido. Señala en la STS de fecha 26/9/2018 dictada en el recurso 3198/2015 que no sería lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual.
CONCLUSIÓN
Si se acerca la terminación del tiempo de duración de un contrato de arrendamiento, en el que es usted parte (arrendador/arrendatario), sin duda, la mejor opción será conocer todos sus derechos y obligaciones para poder negociar y firmar un nuevo contrato. Por esto, es conveniente que usted cuente con el asesoramiento de un abogado especialista en arrendamientos urbanos.
Fdo.- Delia I. Prieto Teijeiro
Abogada
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