Resulta frecuente que, cuando una persona adquiere una vivienda, al cabo de poco tiempo detecta algunos defectos. Nos referimos a todos esos defectos que no se aprecian cuando visitamos la vivienda y una vez adquirida, de forma repentina, salen a la luz. Esto es, lo que comúnmente se conoce como vicios ocultos. Entonces, ¿qué debemos hacer si nos encontramos en esta situación?
Pues bien, tenemos que partir de nuestro Código Civil, concretamente de las normas relativas a la compraventa de bienes. Y es que, por el contrato de compraventa el vendedor de la vivienda se obliga a entregarla al comprador, mientras que éste se obliga a abonar el precio pactado (artículo 1445 CC). Sin embargo, el cumplimiento de las obligaciones que tienen el vendedor y el comprador debe cumplir con algunas formalidades. Tal es así que, por una lado, el comprador debe pagar el precio en el tiempo y lugar pactados en el contrato (artículo 1500 del Código Civil). Mientras que, por otro lado, el vendedor entregará la cosa y quedará obligado a sanearla si ésto fuese necesario (artículo 1461 del Código Civil). Y, son precisamente los vicios ocultos que presenta la vivienda, los que debe sanear el vendedor frente al comprador (artículo 1474.2º del Código Civil).
Entonces, si el vendedor tiene que sanear los vicios ocultos que existen en la vivienda, ¿qué puede hacer el comprador?
1º) COMUNICAR AL VENDEDOR LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS EN EL INMUEBLE
Si el vendedor no tiene voluntad de subsanar estos defectos ocultos de la vivienda, pasamos al siguiente paso.
2º) INTERPONER UNA DEMANDA CONTRA EL VENDEDOR
Si partimos de la base de que el vendedor tiene la obligación de sanear los vicios de la vivienda, ahora la pregunta es: ¿Qué requisitos son necesarios para poder exigir una responsabilidad al vendedor de la vivienda? Estos requisitos son:
- DEBE SER OCULTO: El defecto no puede ser conocido o fácilmente reconocible en el momento en que se adquiere la vivienda.
- PREEXISTENTE A LA VENTA: El defecto debía existir en el momento de la perfección del contrato de compraventa.
- GRAVEDAD: El defecto debe ser grave, es decir, debe tener cierta importancia.
- PLAZO DE SEIS MESES: El plazo para reclamar es de 6 meses desde que se realiza la entrega de la vivienda.
En este sentido se ha manifestado el Tribunal Supremo, entre otras, en sentencia de 17 de octubre de 2005, nº777/2005 cuando dice:
<<La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor “si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468 del Código Civil); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, “si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella” (artículo 1484); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal (artículo 1490 del Código Civil).>>
ACCIONES EDILICIAS
Ahora la pregunta es, ¿cómo puede reparar este daño el vendedor? El Código Civil, ofrece al comprador dos posibilidades. En primer lugar, el comprador puede solicitar el desistimiento del contrato de compraventa (acción redhibitoria). En este caso, lo que se pretende es extinguir la relación contractual entre el vendedor y el comprador. Una acción que se ejercita cuando los vicios ocultos originan que el comprador no desee quedarse con el inmueble adquirido.
Y, en segundo lugar, el comprador podrá demandar solicitando una rebaja de precio en una determinada cantidad (acción quanti minoris). Por tanto, en este caso, el comprador todavía continúa interesado en quedarse con la propiedad del inmueble. Sin embargo, buscará una rebaja del precio en base a la existencia de los vicios o defectos ocultos. De manera que, a diferencia de la acción redhibitoria, con esta acción quanti minoris o estimatoria no se persigue la ruptura del vínculo obligacional derivado del contrato de compraventa.
Por tanto, es el comprador el que debe tener muy claro qué es lo que quiere hacer con esa vivienda. Ya que en función de la acción que se ejercita en la demanda, el resultado final obtenido en sentencia será muy distinto.
CONCLUSIÓN
El comprador que desea reclamar los vicios ocultos al vendedor debe actuar rápido. El plazo es de 6 meses a contar desde la entrega del inmueble. Es un plazo de caducidad, no de prescripción. Es decir, el plazo no se interrumpe por el hecho de comunicarle los vicios al vendedor. En otras palabras, la demanda debe interponerse con anterioridad de la finalización del plazo.
Themis Estudio Legal
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