DERECHO CIVIL

NOVEDADES EN CONTRATOS DE ALQUILER

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El objeto del presente artículo es desgranar las medidas más importantes, recogidas en el Real Decreto Ley 21/2018 de 13 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el 19 de diciembre del año 2018, haciendo especial hincapié a aquéllas que puedan tener una mayor incidencia en el día a día de los ciudadanos.

DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Para aquellos contratos de arrendamiento que tengan una duración inicial inferior a cinco años, se reconoce la posibilidad de prolongar la duración del contrato hasta cubrir esos cinco años, siempre que así sea la voluntad del arrendatario, con independencia de la oposición del arrendador. Es lo que se conoce como prórroga obligatoria, que hasta ahora era de tres años, viéndose por tanto ampliada con este real decreto ley. Dicho plazo será de siete años, para el caso de que el arrendador sea una persona jurídica.

Como hemos indicado, el cumplimiento de la prórroga obligatoria dependerá de la voluntad del arrendatario, para lo cual no será necesario si quiera una comunicación expresa sobre este extremo, siendo suficiente con que el arrendatario continúe residiendo en la vivienda y que abone las correspondientes rentas.

El real decreto ley mantiene no obstante, como ya venía regulándose, una excepción para esta prórroga forzosa, para aquellos supuestos en que, una vez transcurrida la primera anualidad del contrato, el arrendador comunique fehacientemente, con un plazo de dos meses de preaviso al arrendatario, que necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

También se modifica la duración de la llamada prórroga tácita, que es aquella que se aplica una vez finalizada la prórroga obligatoria, si ninguna de las partes le comunica a la otra su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento. Hasta el 19 de diciembre del año 2018, esta prórroga tácita era de un año, mientras que, a partir de ahora, habrá una primera prórroga tácita de tres años, y a partir de ahí, se continuará con prórrogas tácitas anuales, hasta que alguna de las partes intervinientes, le comunique a la otra, su voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento.

FIANZA

Hasta ahora, en relación a la fianza existía una plena libertad de pactos entre las partes, lo que en numerosas ocasiones daba lugar a abusos por parte de los arrendadores, a la hora de exigir todo tipo de garantías, lo que sin duda terminaba suponiendo una carga añadida para el arrendatario.

Esta reforma impone una limitación de la fianza a dos mensualidades, con la excepción de arrendamientos de larga duración. De esta manera, el legislador pretende, por un lado, otorgar una mayor seguridad jurídica al arrendatario en esta materia, así como evitar esa mayor carga económica de la que hablábamos anteriormente.

DESAHUCIOS

Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil y la tramitación el procedimiento de desahucio.

Así, a partir del 19 de diciembre del año 2018, la norma obliga al arrendador a que, en el momento de requerir el pago al arrendatario, le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales. Si la Administración considera que nos encontramos ante una situación de vulnerabilidad, deberá comunicárselo al Juzgado, el cual suspenderá el desahucio por un plazo de 1 o 2 meses, en función de si el arrendador es persona física o jurídica, para que se tomen las medidas oportunas.

NOVEDADES FISCALES

Dos son los impuestos que se han visto modificados con la entrada en vigor de el Decreto Ley: 1) Actos Jurídicos Documentados; y 2) Impuesto de bienes Inmuebles.

1) Actos Jurídicos Documentados

Se introduce una exención en el impuesto de actos jurídicos documentados para aquellos arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

2) Impuesto de Bienes Inmuebles

Se modifica en dos aspectos:

Por un lado, elimina la obligación del arrendatario de una vivienda en alquiler social y siempre que el arrendador sea un ente público, de pagar el impuesto de bienes inmuebles.

Por otro lado, se introduce un recargo del 50% de la cuota del impuesto para los inmuebles desocupados con carácter permanente.

Esta última novedad, plantea ciertas dudas, pues deberá ser cada ayuntamiento el que determine cuando un inmueble es considerado desocupado con carácter permanente, para lo cual, en todo caso, deberá iniciarse un procedimiento administrativo, en el cual deberá darse obligada audiencia al propietario del inmueble.

Si bien son más las novedades que este Real Decreto Ley ha introducido en el contrato de arrendamiento, lo cierto, es que éstas son las que resultan de una mayor aplicación práctica para los ciudadanos, de ahí su exposición en este artículo.

Fdo.- Lorena Rodriguez Pena

Abogada

Desde Themis Estudio Legal nos ponemos  a su disposición para resolver cualquier duda o asesoramiento legal que necesite en materia de contratos de arrendamiento.